Объект №1468 · дом · в продаже

Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Негомож д., Коломенский гор. округ
Дом 106,7 м², участок 15 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 18.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 58/100 · уверенность 63 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 844 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈2,03 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,96 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,12 млн ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
Коммуникации: скважина; в описании: газ.
До ст. Чёрная ≈7,6 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1468

Рейтинг 58/100 · уверенность 63 %

Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Дом в новой части деревни. Асфальтовая дорога до участка, электричество 15 квт 380 В. Вода скважина, газ у соседа через 2 дома. Остановка общественного транспорта в 5 минутах пешком от дома. Дом продается с мебелью и кухней. В 2026 году залит ленточный фундамент под увеличение дом. Видео по дому есть. Дом и земля в собственности. Никто не прописан, освобождение сразу после продажи. Подробнее отвечу по телефону и в лс. КН дома 50:34:0020102:1748, земельного участка 50:34:0020102:1041. Обременений нет. Цена до конца недели!