Горьковское ш., 72 км от МКАД
Агропром-1 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 72,3 м², участок 6 сот., дерево, 2015 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈3,07 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 32 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Янтарная ≈11,6 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14679
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 125 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 072 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 490 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 146 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 296 / 50 000 / 92 460 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 553 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 279 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Затишье СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 70 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Импульс СНТ да: «санузел» + «мебель» | 75,6 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 92 460 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Темп СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 77,1 м² | 5,7 сот. | 2 490 000 | 32 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 850 000 | история площадки |
| 30.11.2025 | 3 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.05.2026 | 3 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 03.06.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 6 сот. с Жилым домом и баней. Дом с мансардой, бревенчатый 72.3 м кв, с мансардой и террасой. Дом очень теплый, уютный. 1 этаж: Застекленная терраса, кухня-гостинная, помещение с душевой, раковиной, стиральной машиной и бойлером 50л., с/у. 2 этаж: холл-комната, спальня. Электричество. В дом заведена вода (скважина под домом). Интернет в снт. Телевидение - ресивер. Отопление - конвектор. Фундамент ленточный. Баня бревенчатая с комнатой для отдыха, помещением с душевой, парной, хоз. помещением. Электричество. Септик на 4 чел. Колодец. Забор из проф. листа. Участок ухожен. Есть цветы и кустарники, частично фруктовые деревья. В снт магазин. Приезжают автолавки. Лес (много грибов и ягод), в пешей доступности водоем. В собственности земельный участок и Жилой дом. Межевание проведено.