Горьковское ш., 72 км от МКАД
Радуга-4 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 14.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈388 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 22 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −254 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Янтарная ≈12,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14676
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 622 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 595 / 30 109 / 55 444 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 507 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 427 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 269 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -253 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Березка СНТ | 45 м² | 9 сот. | 2 495 000 | 55 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Фиалка СНТ | 45 м² | 9 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заря-2 СНТ | 39,9 м² | 6,2 сот. | 950 000 | 23 810 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Васютино д. | 47 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 28 723 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Горизонт СНТ | 37 м² | 6 сот. | 799 000 | 21 595 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Следово д. | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ландыш СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Восток СНТ | 54,8 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 30 109 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Виктория-2 СНТ | 35 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Дача 45м2 на участке 6 соток в СНТ Радуга 4 Московская обл. Павловский Посад. Участок огорожен, ухожен, есть плодовые деревья и кустарники. На участке закрытая беседка, уличный туалет. В домике очень уютно. Не смотря на его небольшой размер, поместилась летняя терасса, две комнаты 12 и 8 м2, кухня, столовая,душевая и летняя веранда. Окна пластиковые. Летний водопровод. Вода заведена в дом. Участок ровный в окружении леса. Дом зарегистрирован. Участок в собственности Показ по договоренности