Горьковское ш., 100 км от МКАД
1-го Мая пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 9 сот., щитовой.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.12.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 281 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 16 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −2,55 млн ₽, маржа −248 %, ROI −71 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Войново ≈12,7 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14672
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 281 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 519 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 986 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 1-го Мая пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Майский СНТ | 6,9 сот. | 200 000 | 28 986 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Марион СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 20 238 / 32 857 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 288 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 224 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 159 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 550 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −248 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Орбита СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Майский СНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Весна СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ландыш СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Осенний сад СНТ | 56 м² | 9 сот. | 1 100 000 | 19 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.04.2026 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpедставляем вашему вниманию зaмeчательный двуxэтaжный дачный дoмик oбщeй площaдью 70 кв.м. c манcардой, pаcпoложенный нa ухожeннoм учаcткe 9 сотoк. Идeaльноe рeшeниe для тех, кто мeчтает o загородной жизни в комфортной доступности от города. Преимущества объекта: *Удобное расположение: всего 15 минут от Орехово-Зуево *Инфраструктура: продуктовый, Пятёрочка и стройматериалы в 14 минутах езды *Коммуникации: летний водопровод, отопление (печь + электрообогреватели) *Транспортная доступность: остановка общественного транспорта всего в пешей доступности минутах ходьбы.