Горьковское ш., 43 км от МКАД
Ромашка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 18 м², участок 4,4 сот., 2024 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 4,4 сот. = 1,2 млн → дом ≈303 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 78 тыс.–207 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −153 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: свет — нет.
До ст. Ногинск ≈4,4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14666
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 4 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 197 000 ₽ (4,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 303 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Кристалл СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Семья сад. уч. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Пешково д. | 12,6 сот. | 5 028 000 | 399 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 13,5 сот. | 4 800 000 | 355 556 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 778 / 95 000 / 206 897 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 760 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 668 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -153 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Весна СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 178 000 | 121 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лотос СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Пламя СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Охта СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Светлячок СНТ | 18 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 144 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | 17,4 м² | 5,3 сот. | 3 600 000 | 206 897 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Пушкино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | 17,4 м² | 5,4 сот. | 4 150 000 | 238 506 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.8 км | 16,8 м² | 5 сот. | 1 499 999 | 89 286 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Сосны СНТ | 21 м² | 6,6 сот. | 1 990 000 | 94 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается компактный участок с новой бытовкой, электричество - нет присоединения. Участок требуется в расчистке (спил деревьев и остатки старого фундамента). Рассрочку не рассматриваем.