Горьковское ш., 92 км от МКАД
Клубничка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 58 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 402 тыс. → дом ≈3,1 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 23 тыс.–31 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −2,63 млн ₽, маржа −170 %, ROI −63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Крутое ≈6,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14663
Рейтинг 10/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 987 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 402 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 098 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Клубничка СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Веснянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Яблонька СНТ | 6,5 сот. | 400 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 667 / 29 688 / 31 429 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 741 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 547 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 628 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −170 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Березки СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 64 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 29 688 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Гидроспецстрой СНТ да: «ванная» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | да: «санузел» + «ремонт» | 69,4 м² | 6 сот. | 8 600 000 | 123 919 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Березки СНТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается уютный , теплые дом, первый этаж - кирпич, второй - брус. Печное отопление. на участке есть скважина, вода заведена в дом и душ и колодец. 5 комнат, на улице есть сарай, душ и туалет, на участке плодовые кусты и деревья. Прекрасные соседи, в пешей доступности магазины и церковь ( 500метров) Внутренняя отделка вагонка, наружная- сайдинг