Носовихинское ш., 57 км от МКАД
Березки Парк 2 КП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., каркас, 2024 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 940 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 46 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,23 млн / целевая ≈4,71 млн / пессимист. ≈4,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈282 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Ленская ≈2,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14661
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 940 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Березки СНТ | 9 сот. | 1 890 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березки СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Евсеево д. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Евсеево д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Евсеево д. | 27,5 сот. | 19 700 000 | 716 364 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Евсеево д. | 10,7 сот. | 1 350 000 | 126 168 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Евсеево д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 620 / 86 012 / 113 043 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 234 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 972 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 711 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 187 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 282 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | да: «санузел» + «под ключ» | 64,8 м² | 6 сот. | 6 610 000 | 102 006 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Грибовское СНТ да: «туалет и в доме» + «ремонт» | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Малиновка СНТ да: «ванна» + «ламинат» | 54,8 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 45 620 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается вашему вниманию новый дом рядом с городом Павловский Посад в коттеджном поселке Березки Парк 2. Дом построен по каркасной технологии с утеплением. Использовалось дерево камерной сушки. Утеплитель каменная вата: стены 200 мм, кровля и пол 250 мм. Внешняя отделка - сайдинг. Фундамент - сваи. Материал кровли - металлочерепица. Общая площадь дома 68 кв.м. Планировка: прихожая, коридор, просторная кухня-гостинная, две изолированные спальни. Возможна прописка! Коммуникации: электричество трехфазное 15 кВт, вода подведена в дом из скважины 20 метров . Участок площадью 6 соток высокий . Круглогодичный подъезд. В шаговой доступности: сетевые магазины, школа, детский сад. Выгодное расположение! Три минут пешком до автобусной остановки. Десять минут на общественном транспорте до железнодорожной станции. Рядом лес с грибными и ягодными местами, чистый водоем для купания и рыбалки. НАШИМ ПОКУПАТЕЛЯМ: -помощь в одобрении ипотеки -30 банков партнёров -одобрение 97% -содействие в получении ипотечного решения ведущих банках . -страховка на весь срок ипотеки с выгодой 50% -полное юридическое сопровождение сделки. По оставшимся вопросам звоните ! Показ по договоренности .