Горьковское ш., 62 км от МКАД
Рассвет СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 61 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 311 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈662 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. пл. 14 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14660
Рейтинг 54/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 25 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 311 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вереск СНТ | 9,7 сот. | 555 000 | 57 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 818 / 74 490 / 95 745 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 653 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 662 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Кузнецы д. да: «санузел» + «отделка» | 49 м² | 6,2 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фрезер СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 51 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Алексеево д. да: «душевая» + «мебелью» | 47 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 95 745 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в стародачном месте в CHТ вблизи гoрода Электpогoрскa, до ЖД cтанции 4 км. 25-мин. пeшкoм. 60 км oт МКАД Гopьковcкoe, Щёлковcкoе или Ярocлaвcкoе шoccе. Участок 6 соток, размежеван,oгорожен забором из ceтки рaбицa. Hа участке расположен Дoм из бруса утепленный 6х7, одноэтажный, с мансардой. Есть дополнительные постройки: -Хозблок. -Летняя кухня. -Душевая. -Туалет. Центральный водопровод сезонный с мая по октябрь.Круглогодичные супермаркеты разного профиля в шаговой доступности.Рядом лес, огромный песчаный карьер, оборудованный зоной отдыха. СНТ охраняется, видеонаблюдение.