Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Тимшино д., Егорьевск гор. округ
Дом 40 м², участок 29 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 08.05.2024.
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 29 сот. = 970 тыс. → дом ≈930 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 43 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈339 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — центральный; в описании: септик (по описанию).
До ст. Рудниковская ≈11,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1466
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 63 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 970 000 ₽ (29 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 930 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Тимшино д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимшино д. | 24 сот. | 400 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимшино д. | 14 сот. | 350 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Михали д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 64 000 / 79 070 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 193 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 033 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 874 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 554 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 339 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Тимшино д. | 43 м² | 30 сот. | 3 400 000 | 79 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дмитровцы с. | 42,1 м² | 20 сот. | 2 100 000 | 49 881 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Новая д. | 35 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Новая д. | 48,9 м² | 27 сот. | 3 500 000 | 71 575 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Новая д. | 50 м² | 19 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2024 | 2 600 000 | история площадки |
| 02.07.2024 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.07.2024 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2024 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2024 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.06.2025 | 2 100 000 (+200 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1099819. Продается деревянный дом с центральным газом в деревне! В доме две комнаты и кухня, терраса из бруса. Газ центральный заведен в дом, вода центральная, санузел в доме. Новые радиаторы отопления разведены по всему дому. Участок 29 соток, отмежеван. Один взрослый собственник.