Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,5 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 04.09.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 370 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈618 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Чёрная ≈2,9 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1465
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 63 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 370 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Пирочи-2 СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пирочи-2 СНТ | 6 сот. | 530 000 | 88 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пирочи-2 СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Пирочи с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пирочи с. | 25 сот. | 3 000 050 | 120 002 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пирочи с. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Пирочи с. | 11 сот. | 1 480 000 | 134 545 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 071 / 76 085 / 110 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 791 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 601 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 412 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 033 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 618 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | 49,4 м² | 4 сот. | 4 400 000 | 89 069 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Пирочи-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 68 889 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Сергиевское с. | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка СНТ | 56 м² | 6,1 сот. | 900 000 | 16 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Прямоглядово СНТ | 48,5 м² | 6,2 сот. | 1 850 000 | 38 144 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Парфентьево с. | 50,6 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 69 170 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 50 м² | 4,5 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.3 км | Победа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 83 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Взлет СНТ | 47 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 102 128 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Дединово с. | 50,8 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 46 260 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу, подходит для постоянного проживания, вода-скважина, эл-во 7 квт, канализация септик, участок 649 м. Кв, Дом 23 м. Кв. Кухня гостинная+выделенная спальная зона, сейчас доделывается отделка, кухня, мебель, коммуникации, сантехника, душевая кабина, раковина, унитаз, бойлер, wifi, смарт тв, роутер, обогреватель с wifi управлением и т. Д., всё новое, заезжай и живи. На участке бетонный хозблок, в него заведено также электричество. До Снт асфальтированная дорога, до участка грунтовая отсыпанная, постоянно ездят соседи, в Снт люди живут круглогодично. Участок сухой, прям на участке стоят сосны, отличные соседи, некоторые из них проживают круглогодично. Идеально для тех, кто хочет строиться, домик стоит в самом углу участка, можно жить и рядом строить дом. Скрин расположения сделал, адрес поставил Коломна, иначе он показывает, что это Луховицы. Внутренняя отделка готова. Опустил цену до 1,9 млн. Р. Пока на рынке есть интересующий меня объект.