Горьковское ш., 44 км от МКАД
Березовая Роща СНТ, Богородский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., брус, 2015 год.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 19.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 12 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 925 тыс. → дом −125 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 94 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,4 млн / целевая ≈8,46 млн / пессимист. ≈7,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,84 млн ₽, маржа 64 %, ROI 181 %.
⚠ ROI 181 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈4,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14646
Рейтинг 80/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 250 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Южное СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Южное СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Березка-354 СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Березка-354 СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Импульс СНТ | 8,4 сот. | 700 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 388 / 95 361 / 107 822 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 405 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 935 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 464 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 524 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 844 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 181 % |
| пояснение расчета | ROI 181 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 181 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Заря СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 103 м² | 11 сот. | 6 800 000 | 66 019 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | да: «сан/узел» + «под ключ» | 98 м² | 10 сот. | 9 250 000 | 94 388 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Жилино д. да: «санузел» + «отделка» | 97 м² | 9 сот. | 9 250 000 | 95 361 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | да: «сан/уз» + «отделка» | 94,6 м² | 10 сот. | 10 200 000 | 107 822 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом не оформлен. Межевания нет. Продаётся уютный дом из бруса, построенный в 2015 году. Одноэтажное строение с пятью комнатами требует ремонта, что позволяет воплотить ваши дизайнерские идеи. В доме имеется отопление, водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена выгребной ямой. На территории СНТ расположен ухоженный участок , , что идеально подходит для любителей садоводства. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а также есть остановка общественного транспорта поблизости. ПО САДОВОЙ КНИЖКЕ . (с дальнейшей приватизацией) . Дом находится в живописной местности с хорошей транспортной доступностью.