Горьковское ш., 65 км от МКАД
Росинка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 67,9 м², участок 8,1 сот., дерево, 2019 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 704 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 21 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −2,46 млн ₽, маржа −138 %, ROI −58 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Электрогорск ≈2,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14642
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 704 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 696 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 705 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Росинка СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рябинушка СНТ | 7,8 сот. | 1 050 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 32 сот. | 3 750 000 | 117 188 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вереск СНТ | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 358 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 548 / 36 253 / 62 500 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 235 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 123 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 012 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 460 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −138 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Дружба СНТ | 77 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 35 714 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Брянцево Поле СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Родник СНТ | 53 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 36 792 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Луговина СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Зеленый дол СНТ | 58,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 20 548 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Орбита СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Садовый дом, дача 60 км от Москвы, Горьковское направление, рядом с городом, г. Электрогорск, от станции 25 минут пешком, вся инфраструктура города в пешей доступности. Продается с мебелью. Участок 8 соток, дом 68м2, садовый из бревна, 3 спальни, есть отопление.