Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Проводник пос., Коломенский гор. округ
Дом 112,2 м², участок 5,8 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 28.09.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 919 тыс. → дом ≈981 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 145 тыс.
Ремонт ≈2,04 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,01 млн / целевая ≈14,41 млн / пессимист. ≈12,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈9,15 млн ₽, маржа 71 %, ROI 250 %.
⚠ ROI 250 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Осёнка ≈7,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1464
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 91 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 919 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 981 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 743 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 950 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проводник пос. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проводник пос. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проводник пос. | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Проводник пос. | 13,2 сот. | 3 200 000 | 242 424 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисовское д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проводник пос. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проводник пос. | 15 сот. | 3 299 000 | 219 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проводник пос. | 15 сот. | 2 950 000 | 196 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 044 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 447 / 145 455 / 161 905 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 009 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 209 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 807 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 9 148 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 250 % |
| пояснение расчета | ROI 250 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 250 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Семибратское д. да: «ванная» + «ремонта» | 110 м² | 6 сот. | 16 000 000 | 145 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Семибратское д. да: «санузел» + «ремонтом» | 105 м² | 6,3 сот. | 17 000 000 | 161 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Заречный пос. да: «санузел» + «ремонт» | 103 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 48 447 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 1 750 000 | история площадки |
| 01.10.2025 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 1 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.10.2025 | 1 400 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 950 000 (+550 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 2 200 000 (+250 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 850 000 (−350 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 1 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Обмен на авто! Ижс Можно прописаться! Продаю сам, риелторы не тратьте не мое не свое время. Если наличкой то уступлю не много. Дом был построен в 2022-м году, металло-черепица. Утеплен. Новое Отопления Электрическое, свет. Скважины нет, Септика тоже нет. Магнит, школа, детский сад, магазины поблизости в пределах полутора километров, поликлиника. От города 10 км. Остановка в 10 минутах ходьбы. 50:34:0050432:2190. Дом 112 к. В. 50:34:0050432:2234. Дом тёплый, стены 150, пол 200. Поклеить обои, и постелить на пол ламинат, и живи. Самая низкая цена за 50 км за такой дом. Приезжайте смотрите.