Щелковское ш., 48 км от МКАД
Обухово СНТ, Черноголовка гор. округ
Дом 57,8 м², участок 8,1 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 70 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 765 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,51 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −710 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Захарово ≈18,1 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14636
Рейтинг 25/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 765 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 135 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 938 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Обухово СНТ | 4 сот. | 850 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Обухово СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радуга-3 СНТ | 8,1 сот. | 1 100 000 | 135 802 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крона СНТ | 9,9 сот. | 660 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Орбита-1 СНТ | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крона СНТ | 11,2 сот. | 1 000 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крона СНТ | 9,1 сот. | 1 150 000 | 126 374 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Парус СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парус СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Крона СНТ | 7,3 сот. | 600 000 | 82 192 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 056 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 417 / 60 606 / 86 607 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 514 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 338 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 163 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 811 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -710 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Бобровый Ручей ТСН | 57 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 61 404 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ботово д. | 60 м² | 10,5 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Стромынь с. | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Альбатрос СТ | 60 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Парус СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Озон СТ | 56 м² | 12 сот. | 4 850 000 | 86 607 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Бобровый Ручей ТСН | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Альбатрос СТ | 66 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 60 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Щекавцево д. | 58,7 м² | 11,1 сот. | 4 350 000 | 74 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Стромынь с. | 70 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 85 000 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 900 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается очень ухоженная дача в снт "Обухово", которое расположено рядом с г. Черноголовка. Отличный вариант для комфортного загородного отдыха. СНТ обжитое, многие люди живут круглый год. Дороги хорошие, зимой чистят регулярно. Сруб на высоком прочном фундаменте с террасой. На первом этаже: прихожая, кухня-терраса , комната. На мансардном высоком этаже: небольшой холл и спальня, 2 кладовки. Туалет, душевая на улице. Вода из скважины. Участок 8,14 сотки. Участок и домик оформлены в собственность. Собственность с 2008 года. Один взрослый собственник. Участок разработанный, ухоженный, растет все: плодовые кустарники, яблоня, ирга, калина, клубника и др. Много любви и труда вложено в дачу. На участке также имеется беседка, бытовка. Дача полностью готова к проживанию в летний период. Прекрасное место для отдыха с семьей. Экологически чистое место с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Свежий воздух, Северное озеро с оборудованным пляжем, лес и и при этом все необходимое для жизни и отдыха в 10 минутах езды от снт в г. Черноголовка. Хорошее транспортные сообщение с Москвой и Ногинском. Звоните, пишите - с удовольствием Вам покажем и расскажем. Гарантируем сопровождение и проведение сделки на всех этапах до передачи ключей.