Горьковское ш., 62 км от МКАД
Дружба СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 4,7 сот., дерево.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 63 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 325 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈567 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть; в описании: газ.
До ст. пл. 14 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14634
Рейтинг 45/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 097 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 325 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 459 / 77 024 / 100 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 634 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 402 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 171 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 707 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 567 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Пингвин СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 4 700 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фрезер СНТ | 64 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 90 625 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фрезер СНТ | 55 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 51 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Озерки СНТ (Электрогорск г.) | 60 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 33 317 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 62,8 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 29 459 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Кузнецы д. | 60,5 м² | 6,1 сот. | 4 850 000 | 80 165 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Кузнецы д. | 60,6 м² | 5 сот. | 5 950 000 | 98 185 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Кузнецы д. | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 19.05.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в районе г. Электрогорск, снт Дружба. Участок 4,7 сотки. Двухэтажный деревянный дом, 60 м2, обшит сайдингом. На первом этаже терраса, большая комната с балконом, на втором - комната с балконом. Вся мебель остается. Везде установлены стеклопакеты. Под домом подвал-мастерская. На участке есть летняя кухня, туалет, парник 3х8 м, место для парковки машины. На кухне газовая плитка, холодильник. Участок ухоженный, правильной формы, высажены кусты, цветы. В СНТ круглодичная охрана въезда, установлены автоматические ворота. Электричество. Летний водопровод. Балонный газ. В СНТ тихо и спокойно, нового строительства не ведется. В пешей доступности есть несколько озер для купания и рыбалки.