Носовихинское ш., 76 км от МКАД
Чисто-Перхурово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 86,5 м², участок 7 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 652 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 20 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −985 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Анциферово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14632
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 652 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 896 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 630 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 578 / 42 178 / 65 041 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 987 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 830 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 515 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -985 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.2 км | Родник СНТ | 66,4 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 19 578 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Садовник СНТ | 61,5 м² | 7,1 сот. | 4 000 000 | 65 041 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Юность СНТ | 86 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 81 395 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Сельмашевец СТ | 70 м² | 5,5 сот. | 1 850 000 | 26 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Хуторок СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Вишенка-1 СНТ | 74,2 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 50 539 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Театральный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 39 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Краснознаменец СНТ | 71 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 45 070 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Садовник СНТ | 66,3 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 31 674 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю к продаже дачу, расположенную в живописном и спокойном месте. Идеальный вариант для летнего отдыха и выращивания урожая. - Расположение: живописная и спокойная местность, вдали от городской суеты. СНТ Павловский Посад - Назначение: летний дом для комфортного проживания с мая по октябрь. - На участке: уютная баня и просторная беседка для отдыха на свежем воздухе. - Собственность: один собственник, что гарантирует прозрачность сделки. Отличный вариант для тех, кто ценит природу, тишину и хочет выращивать собственный урожай. По всем вопросам обращайтесь!