Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Паново д., Коломенский гор. округ
Дом 24,2 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 553 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈384 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,4 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −924 тыс. ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Семёновский ≈2,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1463
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 62 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 397 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 727 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Паново д. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Петрово д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петрово д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петрово д. | 26 сот. | 750 000 | 28 846 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петрово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Первомайский пос. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Первомайский пос. | 17 сот. | 3 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Первомайский пос. | 15 сот. | 1 639 000 | 109 267 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Первомайский пос. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Верхнее Хорошово д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 384 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 049 / 62 500 / 115 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 398 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 258 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 118 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -923 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.7 км | Интюшиха-1 СНТ | 23,1 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 99 567 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 80 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Лесной СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 1 400 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ручеек СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 850 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | имени 1 Мая СНТ | 25 м² | 5,8 сот. | 2 800 000 | 112 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесное СНТ | 24 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 47 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Кудрявцево д. | 25,8 м² | 6 сот. | 594 656 | 23 049 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лен СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Околица СНТ | 20 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145612768 Продам дом с земельным участком 8 соток в Коломенском районе, д. Паново, ул. Овражная 5а. Дом (каркасный) требует капитальной реконструкции или под снос. Ничего не скрываем: это вариант для человека, который ищет прежде всего землю, место и возможность сделать всё по-своему. В дом заведено электричество. Есть печь (трубы в печи нужно прочистить). Земельный участок прямоугольной формы-8 соток, требует окоса (последнее фото соседей). До Коломны около 10 км. Основная дорога асфальтирована, последние 200 метров грунтовая дорога. Соседи живут круглый год. За учacтком находится полe, a недалеко течёт ручeй и находится пруд, гдe можно пoсидеть c удочкой.