Носовихинское ш., 79 км от МКАД
Энергетик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 03.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 48/100 · уверенность 68 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 430 тыс. → дом ≈170 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈292 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Давыдово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14625
Рейтинг 48/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 20.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 170 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Перхурово д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Перхурово д. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Андреево д. | 15 сот. | 3 990 000 | 266 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ляхово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ляхово д. | 5 сот. | 385 000 | 77 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ляхово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ляхово д. | 12 сот. | 1 690 000 | 140 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ляхово д. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Елизарово д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ляхово д. | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 52 580 / 65 000 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 690 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 502 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 292 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Сапфир СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Подосинки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Первый Субботник СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 31 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Анциферово д. | 40 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Якорь СНТ | 36 м² | 7,1 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Связист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Большое Кишнево д. | 42,4 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 126 179 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 43,8 м² | 3 сот. | 4 650 000 | 106 164 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 35,3 м² | 7,8 сот. | 1 800 000 | 50 992 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
это дача, летняя. проживание зимой невозможно. межевание участка выполнено. В доме свет подведён. на участке колодец, но им давно не пользовались. Есть хоз блок и туалет на участке. Живописное место, лес на выходе из дома. Все, что нужно для тихого отдыха. Идеальное место для уединения. Место, чтобы отдохнуть от суеты городской. Тишина, покой, и прекрасный активный или пассивный отдых именно здесь вам обеспечен.