Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Нижнее Хорошово с., Коломенский гор. округ
Дом 33 м², участок 2 сот., каркас.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 54 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 255 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 105 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈428 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Хорошово ≈0,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1462
Рейтинг 37/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 19.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 740 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 727 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мелиоратор СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 13 сот. | 3 990 000 | 306 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 13,6 сот. | 2 750 000 | 202 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 105 263 / 110 000 / 110 000 |
| цена объекта | 1 995 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 695 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 230 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 068 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 907 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 584 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 428 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | 34,2 м² | 2,2 сот. | 3 600 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | 30 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.9 км | 30 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | 39 м² | 3 сот. | 2 800 000 | 71 795 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 1 995 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 995 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дом, по каркасной технологии, ширина 4 м., длина 6 и терраса 1м., утеплён, окна пвх почти панорамные, новая входная дверь, свободной планировки: спальня, можно сделать изолированной, кухня- гостиная, в сан. Узле окно 50/70см., терраса, ступени бетон+ террасная доска., отопление электрическое, до проведения газа. Возможна установка септик, скважина, отделка стен гипсокартон или вагонка. Вам только выбрать сан. Технику, межкомнатные двери. Или воплотить Ваши пожелания о доме в любом месте, по договоренности. Пишите, рассмотрим все предложения.