Горьковское ш., 62 км от МКАД
Дружба СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 4 сот.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 276 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −309 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 14 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14602
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 097 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 276 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 524 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 51 260 / 90 312 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 276 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 112 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 621 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -309 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Васютино д. | 70 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Зеленый дол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Озерки СНТ | 69,9 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 335 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Орион СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 180 000 | 31 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 64 м² | 6 сот. | 5 780 000 | 90 312 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Электропередача СНТ | 71 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 78 873 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Литейщик СНТ | 63,1 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 63 233 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Березка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача продаётся в очень красивом месте, рядом озера, леса, до ж/д станции 15 минут пешком.