Носовихинское ш., 54 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 08.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 281 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 100 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,94 млн / целевая ≈6,24 млн / пессимист. ≈5,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,85 млн ₽, маржа 51 %, ROI 106 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Вохна ≈1,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14595
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 079 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 281 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 446 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Садовник СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 10,2 сот. | 104 600 | 10 255 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 12,6 сот. | 670 000 | 53 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 12,6 сот. | 450 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10,2 сот. | 247 620 | 24 276 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 103 065 / 112 500 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 938 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 244 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 550 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 850 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 106 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Ново-Казанское ДНТ да: «душевой» + «отделка» | 64 м² | 7,5 сот. | 7 200 000 | 112 500 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 62 м² | 7 сот. | 6 390 000 | 103 065 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Евсеево д. да: «ванные» + «отделка» | 70 м² | 7 сот. | 4 150 000 | 59 286 выброс, не в счёт | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача с участком 7 соток. Дом площадью около 65 м2,не зарегистрирован. Внутри 4 уютные комнаты, есть балкон. Есть печка, а также проведено электричество. В доме оборудован душ. На участке имеется скважина, вода заведена в дом через шланговую систему. Туалет расположен на улице. Дополнительные постройки: баня с беседкой (в текущем состоянии не функционирует) и теплицы требуют ремонта и ухода. Сам участок нуждается в облагораживании, поэтому подойдёт тем, кто не боится приложить руки и хочет создать комфортное пространство под свои задачи. Также на участке растут груши, яблони, красная и черная смородина, виноград. Спокойное место, подойдёт для дачного отдыха, огорода или сезонного проживания. Цена обсуждается, возможен торг. РИЕЛТОРАМ ПРОСЬБА НЕ БЕСПОКОИТЬ!