Носовихинское ш., 96 км от МКАД
Химик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., 1999 год.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 493 тыс. → дом ≈257 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −174 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, скважина.
До ст. Авсюнино ≈6,7 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14594
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 493 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 257 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Южный-4 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка СНТ | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мисцево д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 708 / 29 800 / 75 377 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 454 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 381 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 163 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -174 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Мисцево пос. | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Метрополитен СНТ | 42 м² | 6 сот. | 800 000 | 19 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Южный СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рудне-Никитское д. | 45 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 87 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Южный-5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вертолет СНТ | 39,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Южный-6 СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 490 000 | 29 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Геракл СНТ | 46,8 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 36 325 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Беливо д. | 48 м² | 5,9 сот. | 850 000 | 17 708 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Микрон СНТ | 40 м² | 6 сот. | 900 000 | 22 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ровный участок с домом, летней кухней и парниками. На участке садовые деревья, кустарники и готовые огороженные грядки. Есть навес для авто. Дом нуждается в небольшом ремонте. Внутри есть мебель, холодильник, плита. В летней кухни печь "буржуйка". Участок крайний в СНТ, выход в лес. В сезон много грибов и ягод. В шаговой доступности пруд. Летний центральный водопровод (с конца апреля до октября). Абиссинская скважина, как дополнительный источник воды. Электричество без перебоев. Торг.