Горьковское ш., 60 км от МКАД
Поляна СНТ, Богородский гор. округ
Дом 15 м², участок 8 сот., дерево, 2009 год.
Цена 1,65 млн ₽, поднимали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1 млн → дом ≈648 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 108 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈—, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈80 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Электрогорск ≈11,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14593
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 5.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 202 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 002 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Тимково д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнышко СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тимковские Поляны МДЗ | 10 сот. | 1 720 000 | 172 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нефтяник-7 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тимковские Поляны МДЗ | 15,5 сот. | 1 950 000 | 125 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Солнечный массив | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тимковские Поляны МДЗ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 0 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 107 784 / 109 375 / 138 889 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 852 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 759 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 667 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 79 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.1 км | Кардиолог СНТ | 16,7 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 107 784 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Восточное СНТ | 16 м² | 8 сот. | 120 000 | 7 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Клязьменское СНТ | 16 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | 13,9 м² | 7,6 сот. | 4 000 000 | 287 770 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12 км | Яблонька-2 СНТ | 18 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 29.05.2026 | 1 650 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2009 году в живописном месте . На территории СНТ при въезде ведется видеонаблюдение круглосуточное. УЧАСТОК находится в тупиковом месте , где дорога проходит через живописный лес. Также к дому была пристроена терраса, где можно наслаждаться природой теплыми вечерами. На участке площадью 8 соток расположен также домик под будущую баню. Дом оснащен печным отоплением,проведена новая проводка в 2024 году. центральное водоснабжение обеспечивает комфортное проживание. Санузел находится на улице. Участок расположен в садовом некоммерческом товариществе (СНТ), рядом с остановкой общественного транспорта, что делает его удобным для проживания. На территории также имеется небольшой хозяйственный блок построенный в 2024 году . Рядом с домом есть на территории снт пруд . Возможность покупки в ипотеку. Минимальный торг уместен. под мат капитал не подходит