Горьковское ш., 53 км от МКАД
Родник СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈156 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 938 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 53 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,26 млн / целевая ≈3,83 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈254 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. Электрогорск ≈3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14589
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 6.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 12 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 938 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 712 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 9,5 сот. | 5 000 000 | 526 316 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зеленый дол СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 68 254 / 76 033 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 258 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 045 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 832 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 253 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Зеленый СТ да: «с/у» + «евроремонт» | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Радуга-1 СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Кузнецы д. да: «ванна» + «теплый пол» | 60,5 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 76 033 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Продаю участок с 2 домами, участок крайний примыкает к лесу. По документам участок 5,05, по факту больше. Расположен в удобной транспортной доступности, остановка автобуса рядом с СТ Родник. От Мкад 60км. Можно добраться по Горковмкому шоссе, также по платной трассе М-12. От города Электрогорск не далеко. Один дом: одноэтажный, 3 комнаты, санузел в доме, гостинная кухня, печь-камин. Дом требует частично доделки внутренней обшивки. Разводка воды имеется. Второй дом: 2 этажный 6х6. На первом этаже 2 комнаты + кухонная зона, на втором 2 хоз. Помещения + 1 большая комната, можно разделить на 2. Нужен ремонт, внутренний и внешний отделки, крыльцо под снос. Также на участке есть душевая. Участок не топит. На участке установлен септик. Кроме центрального водоснабжения установлена скважина, подключается к разводки воды открытием крана. В ближайшее время будет проводиться газификация до границ участка, документы поданы. Парковка на 2 машины. Ухоженный огород с 2 парниками. Участок не заброшен. Просьба реелторов и агентов не беспокоить.