Горьковское ш., 36 км от МКАД
Елизаветино пос., Электросталь гор. округ
Дача 15 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 48 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1 млн → дом ≈648 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 68 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −448 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈11,7 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14586
Рейтинг 26/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 21.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 202 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 002 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Тимково д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнышко СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тимковские Поляны МДЗ | 10 сот. | 1 720 000 | 172 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нефтяник-7 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тимковские Поляны МДЗ | 15,5 сот. | 1 950 000 | 125 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Солнечный массив | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тимковские Поляны МДЗ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 857 / 83 333 / 129 167 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 567 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 489 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 410 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -448 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Маг СНТ | 14 м² | 7,1 сот. | 950 000 | 67 857 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Следово д. | 12 м² | 7,6 сот. | 1 550 000 | 129 167 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Аргуновка СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136540633 Аванс Внесен! Уютная добротная дача в лесу. Красивые резные наличники. На участке новый сруб для бани, новая бытовка для хранения инструмента. Вода заведена в дом. На участке много плодовых деревьев и кустарников. Вокруг грибные и ягодные леса, озера для ловли рыбы и купания в жару. Удобная локация до автобусной остановки 7 мин пешком. Один взрослый собственник, быстрая и безопасная сделка!