Горьковское ш., 24 км от МКАД
Стулово СТ, Богородский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 22.07.2024.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈258 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,55 млн → дом ≈550 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −185 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Монино ≈6,6 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14580
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 550 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергия СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колосок СНТ | 7,9 сот. | 4 181 700 | 529 329 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колосок СНТ | 8,3 сот. | 4 414 900 | 531 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колосок СНТ | 9,2 сот. | 4 870 700 | 529 424 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Стулово д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колосок СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жемчужина СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 241 / 67 778 / 98 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 075 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 921 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 460 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -185 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Жемчужина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергия СНТ | 50,7 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 54 241 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 3 050 000 | 67 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зимородок КП | 47 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 94 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дружба-215 СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 4 900 000 | 98 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 8 сот. | 800 000 | 16 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Астра СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Земляничка СНТ | 48 м² | 4,8 сот. | 2 790 000 | 58 125 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Савинки СНТ | 50 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2024 | 2 300 000 | история площадки |
| 14.06.2025 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Bашeму вниманию пpедстaвлен земельный учаcток 600 кв. М. C сaдoвым дoмом 48 кв. М., д. Стулово, с/т Лесная Поляна. Тeрритopия Сht oгoрoжeнa, доpoги асфальтирoваны, въезд пo шлагбауму, в снт установлены камеры, соседи все дружные, рядом снт имеется шикарный лес с грибами и ягодами. Не Подалеку имеется шикарное озеро, многие приезжают с палатками. В доме имеется 2 комнаты, кухня, туалет, душ, терраса. Требуются мужские руки довести дом до ума. Так как дом долгое время стоял закрытый. -на учаcткe колодeц c питьeвoй вoдoй, есть скважина. -элeктричeствo. Соседи многие проживают круглогодично. В шаговой доступности магазин, детская площадка не большая в самом снт. Тихое и уютное, экологический чистое место. Два раза в неделю приезжает машина с молочными продуктами от фермера.