Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот.
Цена 1 млн ₽, поднимали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 19.08.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 411 тыс. → дом ≈589 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,15 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈172 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: свет — нет; в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈5,6 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14578
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 411 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 853 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 000 / 43 041 / 89 272 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 153 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 995 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 838 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 172 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Оптимист-2 СНТ | 78,3 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 89 272 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 75 м² | 4,5 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Субботинские Дачи КП | 80 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 22 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Труд СНТ | 78 м² | 6,1 сот. | 1 600 000 | 20 513 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Березка-2 СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 950 000 | 61 875 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Весна СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 42 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Пушкино-1 СНТ | 75 м² | 9 сот. | 600 000 | 8 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Березка-2 СНТ | 69,1 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 43 415 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Степаново д. | 75 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Связист-2 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2025 | 800 000 | история площадки |
| 23.09.2025 | 1 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Если вы устали от городской суеты, то Вам к нам! Снт "Дубки", 365 номер участка, 3 квартал! Домик двухэтажный, 6 соток, со своим выходом в лес! Дорога к нему сделана в этом году! Крыша перекрыта акваизолом! В Снт имеется магазин! Хорошие соседи! На участке имеются плодово-ягодные посадки! Продажа по книжке владельца участка, в перспективе приватизация! Электричества нет, на участке есть сарай со всем необходимым инвентарем! Все остаётся. Есть колодец и туалет летний! Охрана Снт круглогодично! Пишите, звоните, покажем.