Горьковское ш., 51 км от МКАД
Озерки СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 890 тыс.; первая цена 890 тыс. ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 700 тыс. → дом ≈100 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −44 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Янтарная ≈13,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14574
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 0.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 469 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 35 416 / 57 500 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 545 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 236 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -44 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Аэрофлот-2 СНТ | 46,8 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 49 145 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертикаль СНТ | 45 м² | 6 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Кулиги-3 СНТ | 45,7 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 43 764 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 600 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Следово д. | 50 м² | 6,5 сот. | 1 990 000 | 39 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря-2 СНТ | 37 м² | 6 сот. | 950 000 | 25 676 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Орбита СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Луговина СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Луговина СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 890 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 800 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с большой баней и участком в Снт "Озерки". Большая баня из газоблока с купелью, скважина с питьевой водой 65м. Участок: 8 соток прямоугольный правильной формы. Приподнят, сухой не подтапливается. Огорожен забором. Скважина с питьевой водой (65м). Много плодоносных деревьев и кустарников. Туалет на улице. Место для парковки. Поставлен на кадастровый учёт с определением границ. Дом 30 кв. М. Основной материал брус. Крыша шифер. Снаружи обшит деревом, внутри вагонкой. Ленточный фундамент. Отопление печь. Электрическая плита. Баня 40 кв. М. Основной материал газоблоки. Крыша металлопрофиль. Внутри обшита плиткой и вагонкой. Требует ремонта. Подвал в полный рост под всей баней. Есть места для хранения. Вода заведена из скважины. Электрический обогреватель. Душевая кабина с накопительным нагревателем. Бассейн глубиной 2м, обшит плиткой. Электричество 15квт. Инфраструктура: Экологически чистый район Подмосковья. Рядом детская площадка, грибные леса, пруд, карьер для купания. В Снт заведён интернет(оптоволокно) и кабельное телевидение. Дороги покрыты асфальтной крошкой, регулярно чистятся. Часть жителей прописаны и проживают круглогодично. Дополнительно: Один собственник. Без долгов и обременений!