Щелковское ш., 25 км от МКАД
Лесное СНТ, Лосино-Петровский гор. округ
Дом 35 м², участок 7 сот., щитовой, 1987 год.
Цена 3,1 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 11.06.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Земля ≈274 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,92 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 90 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −482 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бахчиванджи ≈5,9 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14568
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 273 537 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 915 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 185 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Райки д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Роща СНТ | 7,3 сот. | 1 999 000 | 273 836 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Райки д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Райки д. | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улиткино д. | 5 сот. | 1 430 000 | 286 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Роща СНТ | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 6,4 сот. | 1 750 000 | 273 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 6,7 сот. | 3 000 000 | 447 761 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 101 288 / 133 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 269 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 097 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 753 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -482 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Заря-2 СНТ | 30,6 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 104 575 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лесное СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 98 000 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Понизовка СНТ | 25 м² | 8,5 сот. | 2 800 000 | 112 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Восход-2 ЛП СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Трубино КП | 30 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 133 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Проектировщик СНТ | 44 м² | 9,4 сот. | 4 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 24.06.2025 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 26.06.2025 | 2 600 000 (+500 000) | история площадки |
| 12.07.2025 | 3 100 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
От Собственника, Продажа земельного, участка на котором имеется кадастровый номер, с разрешением постройки дома, на участке стоит ветхий домик щитовой, можно прописаться, дом собственности без обременений и ограничений Очень красивое место застроек,от г Щёлково 10км. До МКАД 25км просьба Агентов не беспокоить.