Горьковское ш., 16 км от МКАД
Старая Купавна г., Богородский гор. округ
Дом 90 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 88/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈301 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 74 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,78 млн / целевая ≈9,71 млн / пессимист. ≈8,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,7 млн ₽, маржа 55 %, ROI 120 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кашино ≈3,2 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14562
Рейтинг 88/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 301 220 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 012 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 6 сот. | 70 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 5 сот. | 7 300 000 | 1 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11 сот. | 4 749 000 | 431 727 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 28 сот. | 7 840 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5 сот. | 6 500 000 | 1 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 34 сот. | 42 000 000 | 1 235 294 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 18.08.2026 | сохраненная копия | |
| 0.6 км | 47 сот. | 16 443 000 | 349 851 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 490 / 114 737 / 200 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 705 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 701 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 120 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | да: «санузла» + «ремонтом» | 90 м² | 10 сот. | 18 000 000 | 200 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Митянино д. да: «ванных» + «отделкой» | 95 м² | 10 сот. | 10 900 000 | 114 737 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «ванная» + «мебелирован» | 98 м² | 10 сот. | 7 300 000 | 74 490 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом из профилированного бруса. 195/200 (тёплый). Без участка! Только дом! Дом построен в ноябре 2025 г. Поэтому легко переедет на Ваш участок. Крыша Grand line. Дом обработан полностью антисептическим защитным средством. (Бесцветным). Мансардный этаж просторный. Жилой. Свободная планировка. Возможность веранду увеличить или переделать в жилое помещение. Окна тоже по Вашему желанию. Приезжайте. Смотрите. Забирайте. Продаю в связи значительным увеличением семейства.