Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Натальино д., Егорьевск гор. округ
Дом 32,1 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 29.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 431 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 25 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈542 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −102 %, ROI −51 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Егорьевск I ≈22,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1456
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 431 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 569 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 879 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Волково д. | 3,7 сот. | 250 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Волково д. | 18 сот. | 450 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Раменки с. | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мелентеево д. | 7,5 сот. | 590 000 | 78 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мелентеево д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мелентеево д. | 4,5 сот. | 750 000 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Раменки с. | 17,3 сот. | 270 000 | 15 607 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березняки д. | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | в продаже 13.10.2020 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 542 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 975 / 38 521 / 121 951 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 384 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 246 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 107 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 135 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Натальино д. | 24,6 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 121 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Козино д. | 37,7 м² | 12,2 сот. | 1 400 000 | 37 135 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Карповская д. | 25,7 м² | 12,8 сот. | 990 000 | 38 521 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Старое д. | 26,2 м² | 11,7 сот. | 1 300 000 | 49 618 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Горки с. | 35,3 м² | 19 сот. | 2 500 000 | 70 822 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Старое д. | 40 м² | 9 сот. | 999 000 | 24 975 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Поповская д. | 36,9 м² | 15 сот. | 990 000 | 26 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Тимирево д. | 37,7 м² | 14,4 сот. | 1 200 000 | 31 830 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Нестерово д. | 38 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 52 632 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение! Продаётся бревенчатый дом для круглогодичного проживания! Основные характеристики: * Печное отопление возможность жить в доме зимой. * В дом заведён свет. * Фундамент хороший, крепкий. Дополнительные удобства: * Деревня жилая, люди проживают в ней круглый год. * Всё остаётся практически в том же виде, как есть. Не упустите свой шанс приобрести дом для спокойной жизни! Один взрослый собственник!