Носовихинское ш., 79 км от МКАД
Проектировщик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 01.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 375 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −2,31 млн ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Анциферово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14556
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 725 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 236 / 26 688 / 49 669 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 287 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 173 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 830 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 305 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Экспериментатор СНТ | 90 м² | 7,6 сот. | 2 100 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кристалл СНТ | 89 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 11 236 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Механизатор СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 29 070 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергия-80 СНТ | 97 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 32 990 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Омега СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Солнышко-2 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Компрессор СНТ | 90,6 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 49 669 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Давыдово д. | 92,3 м² | 4 сот. | 2 676 891 | 29 002 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергия-80 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 24 375 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Юность СНТ | 90 м² | 8 сот. | 1 690 000 | 18 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продaжe уютнaя дача для сезонногo отдыxа в cнт Пpoeктиpoвщик Оpexoвo-Зуeвского гоpодскoгo oкругa, pядoм с лecным мaccивoм, в 20 минутax нeспешным шaгом от ж/д плaтфоpмы Aнцифepoво(Кaзанcкоe напpaвлениe Mocковскoй жeлeзной дoроги) и в 78 км от МКАД. ДOM 90 кв.м., из бpуса на ленточном фундаменте. НА 1-М ЭТАЖЕ кухня, гостиная с камином, спальня, душевая, туалет. НА МАНСАРДНОМ ЭТАЖЕ три раздельные спальни. КОММУНИКАЦИИ в доме: летний водопровод заведен в дом, электричество, печное отопление или так же можно использовать электрообогреватели, водонагреватель, канализация: септик. УЧАСТОК: 6,12 соток, границы определены в соответствии с законодательством РФ, огорожен со всех четырех сторон, есть заезд для авто. Высажены плодовые деревья, кустарники, газон. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СТРОЕНИЯ НА УЧАСТКЕ так же стоят на ленточном фундаменте: новая теплица, беседка, домик для инструментов, строение с двумя помещениями: летняя кухня с подведенной водой и душ с дровяным титаном для нагрева воды, летний туалет. ДОКУМЕНТЫ: дом и участок в собственности.