Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Матыра с., Луховицы гор. округ
Дом 60 м², участок 20 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,02 млн → дом ≈975 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈65 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чёрная ≈9,6 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1455
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 025 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Матыра с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоходыкино д. | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Матыра с. | 20 сот. | 780 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Староходыкино д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Староходыкино д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Староходыкино д. | 10 сот. | 699 000 | 69 900 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Матыра с. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Матыра с. | 7 сот. | 410 000 | 58 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Матыра с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Матыра с. | 6,5 сот. | 465 000 | 71 538 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 167 / 60 773 / 90 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 706 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 521 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 335 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 65 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Староходыкино д. | 60 м² | 10 сот. | 1 450 000 | 24 167 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Матыра с. | 58 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 51 724 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Староходыкино д. | 61,5 м² | 12 сот. | 4 350 000 | 70 732 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Староходыкино д. | 58,3 м² | 16,7 сот. | 3 900 000 | 66 895 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Матыра с. | 57,6 м² | 14 сот. | 3 450 000 | 59 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Староходыкино д. | 64,3 м² | 17 сот. | 4 500 000 | 69 984 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матыра с. | 54,5 м² | 20 сот. | 2 700 000 | 49 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Васильево с. | 60 м² | 15 сот. | 3 699 000 | 61 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Акатьево с. | 60 м² | 23 сот. | 5 400 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Титово д. | 60 м² | 25 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом зарегистрирован в собственности. Можно получить прописку по этому адресу. Коммуникации не введены. Первый этаж построен из Арболита 20/30/40. Толщина стен 30см. Второй мансарда. В этом строении регистраций не было.