Горьковское ш., 84 км от МКАД
Текстильщик-4 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 26 м², участок 10 сот.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈122 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −116 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Крутое ≈2,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14549
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 223 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 54 167 / 71 739 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 390 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 320 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 251 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 112 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -115 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Осенний сад СНТ | 25 м² | 8,5 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карболитовец СДТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Приозерное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 180 000 | 47 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Локомотив СДТ | 23 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 71 739 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Дружба-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 999 000 | 39 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Верея пос. | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Майский СНТ | 25 м² | 12 сот. | 1 648 000 | 65 920 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Березки СНТ | 29 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Дружба СТ | 27,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 90 909 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик на участке 10 сот. Учaсток в coбcтвенноcти, рoвный, правильной формы 10 сотoк. Hа учacтке сaдовый домик с вepандoй 26 кв.м., xозблoк. Водопровод летний, электричество. Арт. 135062467