Горьковское ш., 53 км от МКАД
Маяк-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 74 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 477 тыс. → дом ≈423 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 21 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −470 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, колодец.
До ст. Янтарная ≈11,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14547
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 477 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 423 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 716 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 25 000 / 55 000 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 871 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 772 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 575 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -470 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Фрунзенец СНТ да: «санузел» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Березка СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березки СНТ да: «ванной» + «ремонте» | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 6 сот. С Жилым Домом (для прописки). Дом бревенчатый с каркасно-щитовой пристройкой. Застекленная веранда. С 2 комнатами, печь в виде буржуйки на 1 этаже и на втором этаже комната свободной планировки. Чердачное помещение. Душевая летняя. Туалет. Скважина 15 метров. Колодец 3 кольца. Электричество до 15 квт от рос. Сетей. Снт охраняемо. За снт лес, в шаговой доступности большой водоем с песчаным пляжем. Асфальт. Дорога до Горьковской трассы. Продуктовый магазин. Остановка автобусная (ж/д и авто вокзалы г. Электрогорск). В собственности земельный участок, Жилой Дом (для прописки). Межевание проведено. Пожалуйста Без Торга,