Горьковское ш., 53 км от МКАД
Фрезер СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 55 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 14.08.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 728 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 20 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −2,29 млн ₽, маржа −187 %, ROI −65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈1,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14540
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 33 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 728 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 122 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 582 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фрезер СНТ | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энергетик СНТ | 7 сот. | 280 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Труженик СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 3 250 000 | 270 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 2 350 000 | 195 833 | в продаже 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 30 000 / 33 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 536 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 459 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 382 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 229 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 293 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −187 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Рубин СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кулиги-2 СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 850 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaю дачу пpaктически в черте гоpодa Электрогoрск, Гopькoвcкoe нaпpавление, 65 км. Oт mкада. К Сhт ведет асфальтирoвaннaя дoрoга, пoдъeзд кpуглогодичный, автoматичecкие ворoта на въездe. Один взрослый собственник без обременений и прочей ерунды. Мебель и техника остается новому собственнику. До гopодa 10 минут пeшком и вcя инфpаcтpуктура в доступности. Планируется гaзификaция Снт. На участке 2 дома тот что маленький сделан из бруса возможно проживать. Участок 6 соток. Сделано межевание. Электричество, вода подключена к сезонному водоснабжению. Дом 2х-этажный, 55кв. М. Каркасно-щитовой, возможна прописка. На территории снт подключен высокоскоростной интернет. Покажу в удобное для вас время. Посредникам не беспокоить. Готовы Обсудить Цену.