Горьковское ш., 71 км от МКАД · земля с домом
Жемчужный КП, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 56 м², участок 12 сот., дерево.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 56 м²»
Цена 1,69 млн ₽; цена не менялась с 14.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 63 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,07 млн → дом ≈616 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,81 млн / целевая ≈5,23 млн / пессимист. ≈4,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,19 млн ₽, маржа 47 %, ROI 89 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны; отопление — нет; свет — есть.
До ст. пл. 14 км ≈5,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14536
Рейтинг 76/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 527 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 074 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Плотава д. | 33 сот. | 500 000 | 15 152 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | М-7 Волга 81-й км | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | М-7 Волга 81-й км | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плотава д. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плотава д. | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плотава д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ожерелки д. | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ожерелки д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Нестерово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Нестерово д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 364 / 103 911 / 135 000 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 521 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 231 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 650 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 193 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 89 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Ожерелки д. | 60 м² | 15 сот. | 5 900 000 | 98 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Природа-4 СТ | 55 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 26 364 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Демихово д. | 53,8 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 124 535 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Щербинино д. | 54,8 м² | 14 сот. | 6 000 000 | 109 489 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Пингвин СНТ | 55 м² | 11 сот. | 2 650 000 | 48 182 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Фрезер СНТ | 55 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 51 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ожерелки д. | 50 м² | 15 сот. | 6 750 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 55 м² | 8,5 сот. | 6 200 000 | 112 727 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | 54,5 м² | 7,8 сот. | 7 250 000 | 133 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Рябинушка СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 030 000 | 37 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 1 690 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 690 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 12 соток, с деревянным домом. Из преимуществ - Участок сухой, без болотистой почвы. Что является преимуществом для строительства, сельского хозяйства и огорода. Участок ограждён металлической сеткой, есть металлические ворота. На участке есть скважина, проведено электричество, в доме установлен газовый баллон. Юридическая чистота сделки, есть все правоустанавливающие документы. Уместен аргументированный торг.