Горьковское ш., 98 км от МКАД
Снопок СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 4,5 сот., 2005 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2026.
Рейтинг 4/100 · уверенность 57 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 270 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −932 тыс. ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Войново ≈10,3 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14529
Рейтинг 4/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.6 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 330 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 39 772 / 77 778 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 310 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 179 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 048 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -932 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Клубничка СНТ | 36 м² | 5,9 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Полиграфист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Иволга СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Гидроспецстрой СНТ | 34,8 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 37 356 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березки СНТ | 32 м² | 5,8 сот. | 1 350 000 | 42 188 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новый Снопок пос. | 40 м² | 6,2 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Весна СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Клубничка СНТ | 33 м² | 6,7 сот. | 1 800 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Старт-3 СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рубин СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам разработанный участок в Снт "Снопок". участок правильной формы, проведено межевание, документы оформлены, в собственности более 5 лет. На участке 2 стационарные, большие теплицы, баня, одноэтажный летний домик, в котором 2 изолированные комнаты и кухня (дом не оформлен). Вода с мая по октябрь централизованная. На въезде в СНТ шлагбаум, в шаговой доступностистановка автобуса, 5 мин до Орехово Зуево, есть магазин.