Горьковское ш., 88 км от МКАД
Карболитовец СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 23 м², участок 4,6 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 551 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,04 млн / целевая ≈937 тыс. / пессимист. ≈833 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −137 %, ROI −58 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Крутое ≈3,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14526
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 551 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 349 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 652 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карболитовец СДТ | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 43 478 / 90 476 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 989 000 ₽ |
| продажа: целевая | 937 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 833 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 142 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −137 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Чайка СДТ | 23 м² | 6 сот. | 1 399 000 | 60 826 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 750 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 21 м² | 5,1 сот. | 1 650 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-2 СДТ | 20 м² | 6 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Снопок СНТ | 25 м² | 5,2 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | 22,8 м² | 6,5 сот. | 990 000 | 43 421 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Вагонник СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Новый Снопок пос. | 25,3 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Гора-89 СНТ | 20 м² | 6,8 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Юбилейный СНТ | 25,3 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 22.05.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 1 900 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ВОЗМОЖНА ПРОПИСКА!!! Прекрасная дача недалеко от города (5 мин на автобусе). Дом 23 м2 по первому этажу, второй этаж мансарда. КОММУНИКАЦИИ: Электричество: в доме Отопление: электрическое Канализация - септик (3 шт); Водоснабжение - колодец.