Горьковское ш., 48 км от МКАД
Сосны СНТ, Богородский гор. округ
Дом 65 м², участок 6,3 сот., каркас.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,71 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 100 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,92 млн / целевая ≈6,22 млн / пессимист. ≈5,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,93 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Захарово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14521
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 713 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 031 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сосны СНТ | 5,4 сот. | 950 000 | 175 926 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сосны СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Починки д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Починки д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Починки д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колышкино Болото пос. | 35 сот. | 10 850 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колышкино Болото пос. | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колышкино Болото пос. | 30 сот. | 9 450 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Починки д. | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6,3 сот. | 5 000 000 | 793 651 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 101 449 / 114 286 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 917 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 225 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 926 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | да: «санузла» + «ламинат» | 70 м² | 6,4 сот. | 7 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Солнышко СНТ да: «ванные» + «отделка» | 69 м² | 6,3 сот. | 7 000 000 | 101 449 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Калитино д. да: «санузел» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ромашка СНТ да: «ванная» + «отделка» | 59 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 72 881 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137612092 Участок в СНТ в черте города с жилым домом и вспомогательными постройками. На участке располагаются: Дом на прочном брусе , двухэтажный, общей площадью 65 м2 (жилая 45 м2), высота потолков 3 м. Дом в хорошем состоянии: выполнен косметический ремонт. Планировка: первый этаж- веранда, гостиная, комната, второй этаж- комната. Дом оформлен как жилое строение. Гостевой дом каркасно-щитовой, одноэтажный, Планировка: комната, санузел, ( душевая кабина, туалет, стиральная машина), вода заведена в строение, вода сезонная, Хоз. блок, каркасно-щитовой, одноэтажный. Участок. 6,3 соток. Зарегистрирован с определением границ. По всему периметру огорожен металлическим забором (сетка рабица). Хорошо ухожен. Приподнят. В период дождей и весеннего половодья не затапливается. На участке посажено много садовых деревьев и кустарников. Теплица. Водяная скважина. Коммуникации. Отопление электрообогрев, электрическая мощность 10 кВт позволяет подключить современную бытовую технику. Вода летом подаётся по летнему водопроводу или из скважины, канализация переливные кольца. Все коммуникации работоспособны, без необходимости крупных вложений. СНТ Сосны газифицировано. Газ проходит по границе участка. Расположение Московская обл., 1 км до автодороги НогинскПочинки. До автобусной остановки - 15 минут пешком. До станции метро Щелковская около 60 минут на транспорте, удобный выезд на автомобильные магистрали обеспечивает быструю связь с Москвой и ближними городами. Район подходит тем, кто ценит сочетание загородного спокойствия и доступности городской инфраструктуры: чистый воздух, тихие улицы дачного поселка, хорошие подъездные пути и возможность регулярных поездок в город. Преимущества сделки и объекта: - Прямая продажа и полный комплект документов экономия времени, без рисков при оформлении. - Возможна ипотека подходит под кредитные программы, оперативное согласование. - Готовность к заселению: косметический ремонт, рабочие коммуникации (10 кВт электричества, летний водопровод/скважина, септик). - Удобное сочетание загородного формата дачи и транспортной доступности до метро (60 мин). - Надёжный брусовой дом с высокой жилой площадью и комфортной высотой потолков.