Носовихинское ш., 32 км от МКАД
Гранит СНТ, Богородский гор. округ
Дом 46,5 м², участок 6 сот., дерево, 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 10.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Земля ≈215 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,29 млн → дом ≈2,21 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈730 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль −559 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Колонтаево ≈1,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14518
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 293 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 207 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 462 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | ТЭЦ-12 СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Салют-2 СНТ | 8 сот. | 15 000 000 | 1 875 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимохово д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березки СТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Массив Цветочный ТСН СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Массив Цветочный ТСН СНТ | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Массив Цветочный ТСН СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Массив Цветочный ТСН СНТ | 7,7 сот. | 1 300 000 | 168 831 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Массив Цветочный ТСН СНТ | 8,5 сот. | 2 100 000 | 247 059 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 730 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 228 / 79 800 / 90 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 933 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 736 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 540 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 146 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -559 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Титан СНТ да: «с/у» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | СУ-25 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 50,8 м² | 6 сот. | 2 449 999 | 48 228 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в живописном месте в СНТ Гранит, вблизи села Кудиново в 30 км от Москвы по Горьковскому шоссе. Земельный участок правильной квадратной формы, 6.18 соток земли, на участке яблоня, вишня, плодовые кустарники ирга и смородина, цветы, участок расположен на солнечной стороне - здесь всегда светло и приятно находиться. Особое преимущество - рядом есть калитка - для прохода в лес из СНТ. На участке расположен добротный дом из бревна (пятистенок 6х6 метров) с мансардным этажом, к дому примыкает просторная терраса размером 2,5 6 м отличное место для отдыха в любое время года. В доме на 1-ом этаже кухня-гостиная и баня (есть отличная печь, сделанная на заказ с баком для нагрева воды, парная с большим пологом из лиственницы и моечная с душем). На втором этаже-мансарде просторная спальная зона с окнами на зелёный массив. В доме вода, электричество (керамическая батарея). Так же на участке металлический гараж (6x2.5 m?) используется под инструменты и теплый хозблок/ бытовка (5x2 m?) на бетонных блоках. Забор по периметру участка, ворота и калитка, есть место для парковки автомобилей. Спокойные соседи (с одной стороны проживают постоянно). Летом привозят продукты и молочку на территорию СНТ, в шаговой доступности установлен аппарат по продаже питьевой воды. Дорога до СНТ и на территории асфальтная крошка, круглогодично чистят. Круглогодично охраняемая территория (есть дом охраны, забор по периметру 3-х СНТ, шлагбаум, автоматические ворота, камера, регулярно проводится обход территории с собакой), организован вывоз мусора (контейнеры). Удобная транспортная доступность от Москвы по Горьковскому шоссе, либо по платной трассе М-12, а при отсутствии личного автотранспорта - до ж/д станции Электроугли Горьковского направления, далее около 20 мин. рейсовым автобусом. Основная инфраструктура в село Кудиново: продуктовые магазины, есть школа, детский сад, отделение почты. Идеальный вариант для тех, кто ищет уединение на природе без потери удобной транспортной доступности до Москвы. 1 собственник, цена 3 500 000 рублей (без торга), быстрый выход на сделку.