Горьковское ш., 49 км от МКАД
Импульс СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 628 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,98 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈10,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14513
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 628 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 372 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефтяник-7 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дальняя д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дальняя д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ВИМовец СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ВИМовец СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 36 048 / 55 487 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 710 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 574 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 439 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 168 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 982 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Луговина СНТ | 80 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 36 875 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Фрунзенец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Орбита СНТ | 82 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 54 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лесное 2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Автомобилист СНТ | 82 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 36 585 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Заря-2 СНТ | 80,5 м² | 6 сот. | 2 540 000 | 31 553 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное-3 СНТ | 70,4 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 35 511 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Маяк-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лесное СНТ | 81,1 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 55 487 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Замоскворечье СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 22 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом из бруса, построенный в 2024 году. Дом расположен на участке площадью 6 соток в Снт. Двухэтажное строение с тремя комнатами и террасой идеально подойдёт для отдыха на природе. Стены выполнены из качественного бруса, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию и экологичность. 1 этаж: 1 комната, 2 комната гостиная, с/узел, коридор, веранда. 2 этаж свободная планировка. Материал стен дерево брус 140. Установлены пластиковые окна: двойной стеклопакет Rehau, железная дверь Doorhan, крыша металлочерепица премиум качества. Дом без отделки. Будущие владельцы смогут оформить его по своему вкусу. Участок полностью огорожен забором. На участке бытовка. Дом находится в живописной местности с асфальтированной дорогой, что обеспечивает удобный подъезд. Вокруг Сосновый бор, чистейший воздух, рядом множество озер для купаний. Отличное предложение для тех, кто ищет спокойствие и уединение в окружении природы.