Горьковское ш., 65 км от МКАД
Союз-6 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 31,9 м², участок 5,2 сот., 2012 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 62 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 823 тыс. → дом ≈377 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈438 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈952 тыс. ₽, маржа 40 %, ROI 65 %.
Коммуникации: газ — есть; отопление — печь; в описании: септик (по описанию).
До ст. Ковригино ≈0,7 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14505
Рейтинг 72/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 823 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 377 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 818 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ивушка СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ковригино д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ковригино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ковригино д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Краснознаменец СНТ | 9 сот. | 1 990 000 | 221 111 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Саурово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Саурово д. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 9,3 сот. | 3 600 000 | 387 097 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 438 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 498 / 93 204 / 112 500 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 012 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 861 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 711 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 952 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | 32 м² | 3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 31,3 м² | 4 сот. | 3 200 000 | 102 236 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 33 м² | 5,3 сот. | 1 900 000 | 57 576 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Природа-2 СНТ | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Евсеево ДП | 31 м² | 7,3 сот. | 3 450 000 | 111 290 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Зорька СНТ | 33 м² | 6,6 сот. | 2 900 000 | 87 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Агро СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 67 188 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Назарьево д. | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Евсеево ДП | 34 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 98 529 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс! В продаже отличный дачный дом с ПРОПИСКОЙ! На участке 5,2 сотках с надворными постройками. Назначение дома ЖИЛОЙ. Санузел в доме. Отопление печью. Подключено электричество 15 кВт.! Дом использовали для летнего отдыха. Требуются мужские руки довести дом для ПМЖ. В самом СНТ есть газ. 5 минут пешком от станции Ковригино. Возможна продажа в ипотеку. Помощь в одобрении. Показ в любое удобное для вас время, по предварительному согласованию.