Носовихинское ш., 21 км от МКАД
Имени 800-летия Москвы СНТ, Богородский гор. округ
Дом 48,5 м², участок 6,8 сот., дерево, 1975 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 67 %
Земля ≈428 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 2,91 млн → дом −413 тыс. ₽, −9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 58 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈970 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,26 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈315 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Купавна ≈1,5 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14501
Рейтинг 49/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 428 411 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 913 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −413 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 515 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 13 сот. | 12 990 000 | 999 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | АЗЛК-3 СНТ | 8,8 сот. | 16 000 000 | 1 818 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Имени Тимирязева СНТ | 20 сот. | 7 600 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Имени 800-летия Москвы СНТ | 9 сот. | 3 300 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Купавна-ВОС СНТ | 12,9 сот. | 7 400 000 | 573 643 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | АЗЛК-3 СНТ | 4 сот. | 2 750 000 | 687 500 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 2-й Бисеровский Участок пос. | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Химик ГИПИ-4 ЛКП СНТ | 4 сот. | 2 900 000 | 725 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 5 сот. | 5 500 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 970 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 88 050 / 104 167 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 262 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 049 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 836 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 315 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Отрадное СНТ | 47,7 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 88 050 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чайка СНТ | 54,6 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 91 575 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дятловка д. | 48 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Копнино д. | 43 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 93 023 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Гранит СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 79 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Золотые пески СНТ | 60 м² | 8,5 сот. | 3 890 000 | 64 833 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 60 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок в обжитом СНТ 800-летия Москвы. Отличное сочетание развитой инфраструктуры, шикарной природы и транспортной доступности. Подходит как для сезонного отдыха, так и для строительства нового загородного дома. Транспортная доступность одно из главных преимуществ: На машине: Всего 22 км от МКАД. Удобный заезд на выбор по Горьковскому или Носовихинскому шоссе. Без машины: 35 минут на электричке от Курского вокзала до станции Купавна. От станции до СНТ ходят регулярные автобусы и маршрутки, либо можно дойти пешком примерно примерно 15 минут. Инфраструктура, природа и отдых: Магазины: В пешей доступности есть супермаркет Пятерочка. У станции есть супермаркеты, пункты выдачи интернет-заказов (Ozon/Wildberries) и другие торговые точки. Водоемы: Совсем рядом Бисеровское озеро. Так же можно поехать на чистый песчаный карьер (п. Рыбхоз) прекрасные места для купания, пляжного отдыха и рыбалки. Гастрономия: В соседнем поселке работает отличный фирменный магазин Бисеровского рыбокомбината, где всегда можно купить свежую и копченую рыбу. О самом участке и особенностях (честно): Последние несколько лет участком толком не занимались. Сейчас он требует уборки: нужно вывезти ветки и убрать старую скошенную траву. Забор по периметру старый, требует обновления. Важный нюанс: Так как СНТ расположено в зоне рядом с озерами, грунтовые воды здесь находятся достаточно высоко. Документы: Участок находится в собственности более 5 лет (один владелец). Полный пакет документов на руках, всё готово к быстрому выходу на сделку. О доме: На участке есть летний деревянный дом. Подходит для отдыха в теплый сезон, но требует ремонта крыльца. Конструкция: Дом построен из сдвоенных досок (полукаркас, полубрус), утеплителя внутри нет. Крыша: В самом доме крыша крепкая, не течет. Но при сильных дождях подтекает кровля на крыльце. Комнаты по ~11 кв.м Что требует ремонта: Нужно подремонтировать само крыльцо и оконные створки (рассохлись от времени).