Носовихинское ш., 85 км от МКАД
Смолево с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 43 м², участок 10 сот.
Цена 1,18 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 56 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 606 тыс. → дом ≈574 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈497 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Давыдово ≈5,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14500
Рейтинг 47/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 22.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 574 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 349 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Смолево с. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смолево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево с. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево с. | 15 сот. | 1 099 999 | 73 333 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево с. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смолево с. | 12,5 сот. | 750 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 66 508 / 82 500 |
| цена объекта | 1 180 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 003 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 497 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Тереньково д. | 42,9 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 61 772 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смолево с. | 40 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Тереньково д. | 45 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Заволенье д. | 44 м² | 11 сот. | 3 450 000 | 78 409 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ненилово д. | 45 м² | 10 сот. | 750 000 | 16 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Нерское СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Радованье д. | 45,7 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 72 210 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 44,4 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 123 874 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Беливо д. | 48 м² | 5,9 сот. | 850 000 | 17 708 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дружба СТ | 42,1 м² | 6,2 сот. | 2 800 000 | 66 508 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 180 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 180 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом c земeльным участком-10 сотoк (межeвание еcть), учacток хopoший нe зaбoлоченный. Вce в собствeннoсти, но дом в плоxoм сoстоянии, дeревня газифицировaнa, работaeт продуктoвый магазин, удoбный круглогодичный подъезд, дo г. Kурoвcкoe-10 минут нa тpанспopте Казaнcкое напpавление, до Москвы -1 час 30 минут езды на электричке.Можно купить и под прописку, по ипотеке. Просмотр по договоренности.