Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Хорошово-1 СПК, Коломенский гор. округ
Дом 46,7 м², участок 12 сот., 2025 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 551 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈934 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −787 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорошово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №145
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 956 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 551 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 649 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 310 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Хорошово с. | 13 сот. | 2 450 000 | 188 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хорошово-1 СПК | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Хорошово-2 СПК | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 17 сот. | 1 000 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорошово-2 СПК | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 934 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 059 / 57 434 / 82 692 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 521 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 395 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 269 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 017 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -787 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Хорошово-2 СПК | 49,5 м² | 12 сот. | 3 650 000 | 73 737 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ока СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Заря СНТ | 51 м² | 6 сот. | 870 000 | 17 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Вишневая Поляна СНТ | 52 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 82 692 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 38 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 47 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.4 км | Химик-3А СТСН | 45,3 м² | 8,5 сот. | 1 600 000 | 35 320 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Пирочи с. | 53,2 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 28 195 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Вишенка СНТ | 54,4 м² | 11,6 сот. | 2 200 000 | 40 441 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Восход-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Коломзавод-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам садовый дом 46,7 КВ.м. на участке 12 соток в охраняемом СПК Хорошово 1 (есть возможность приобретения соседнего участка). В доме Эл. Разводка, заключён прямой договор с Мосэнерго,есть возможность подключения кабельного телевидения. СПК расположен рядом с лесом, между двумя населенными пунктами, имеется вся необходимая инфраструктура, сетевые магазины, школа, детсад. Подъезд -асф.дорога, рядом авт.остановка до Коломны и до ж/д станции (3 мин) до Москвы, по трассе 1 ч до МКАД.