Горьковское ш., 32 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 26.11.2024.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,68 млн → дом ≈621 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −609 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: септик; свет — есть.
До ст. Ногинск ≈1,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14494
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 864 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 679 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Астра СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5,5 сот. | 3 550 000 | 645 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 16 сот. | 16 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 3,7 сот. | 875 000 | 236 486 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Загорново д. | 10 сот. | 4 100 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Астра СНТ | 5 сот. | 4 499 000 | 899 800 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново д. | 9,6 сот. | 5 900 000 | 614 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново д. | 31 сот. | 28 000 000 | 903 226 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорново д. | 10 сот. | 4 990 000 | 499 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 104 750 / 225 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 058 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 955 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 852 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 646 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -609 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.2 км | Лесные Поляны пос. | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Большие Дворы пгт | 15,7 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 222 930 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 20 м² | 7,8 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Березовая Роща СНТ | 21 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 83 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Северное СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 300 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Оптимист-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Дубровка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Виктория Клаб КП | 20 м² | 6 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.11.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 08.04.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок, сухой, ровный, подведено электричество 15квт, септик, удобный заезд, забетонировано место под машину. На территории старый домик, кирпичная мангальная 3*5, кирпичный хозблок. Дорога к Снт заасфальтирована, рядом ЖК "Полет", школа, магазины и т. Д. Один взрослый собственник, торг. В Снт началось подписание договоров на подключение газа. Кад. Номер 50:16:0302010:221.