Горьковское ш., 52 км от МКАД
Рубин СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 143 м², участок 7 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 484 тыс. → дом ≈3,02 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 18 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈2,76 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,43 млн / целевая ≈4,88 млн / пессимист. ≈4,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 14 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14493
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 097 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 484 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 016 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 143 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 182 / 41 131 / 66 949 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 157 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 885 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 393 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Луговина СНТ | 118 м² | 10 сот. | 7 900 000 | 66 949 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Отрадное СНТ | 140 м² | 6 сот. | 4 850 000 | 34 643 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | ЛПХ Ольгино пос. | 126 м² | 10,5 сот. | 6 000 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Опушкино-2 КП | 165 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 18 182 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Устали от городской суеты? От шума машин, недовольных соседей? Желаете отдохнуть в тихом и уютном месте недалеко от города в окружении соснового леса? Тогда это предложение для Вас! В 20 км от Ногинска и Павловского Посада имеется в продаже уникальный объект недвижимости. Дом 143 кв. М. Построенный из пеноблоков для себя. Отдельно стоящая баня и большая беседка. Документы оформлены, но вот достроить до логического завершения у собственника не удалось. Почтовый адрес присвоен. С другой стороны, вы увидите строение на этом этапе постройки и сможете завершить строительство по своему усмотрению. Снт Рубин охраняемый, свет имеется, многие проживают здесь круглогодично. Прописка возможна.