Горьковское ш., 43 км от МКАД
Дубрава-3 КП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −629 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Вохна ≈3,4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14492
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 004 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 000 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 6,6 сот. | 579 995 | 87 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 7,3 сот. | 1 030 000 | 141 096 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6,8 сот. | 1 750 000 | 257 353 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6,8 сот. | 1 850 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7 сот. | 1 390 000 | 198 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 73 750 / 141 509 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 807 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -629 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубрава-2 КП | 49,7 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубрава КП | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Субботинский СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сосновка СНТ | 52,4 м² | 6,3 сот. | 4 800 000 | 91 603 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Солнечный СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 52,8 м² | 6,6 сот. | 2 500 000 | 47 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 50 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 53 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 130 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 53 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 141 509 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Большие Дворы пгт | 55 м² | 6,6 сот. | 2 550 000 | 46 364 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 546000. Продается дом-баня на участке 10 соток. Дом построен по каркасной технологии с утеплением стен 200 мм, пол и кровля утепление 250 мм. На участке расположена скважина, септик куплен (остается его вкопать и подключить к строению), электричество 15 квт. В дом просторная кух-гостиная зона, парилка, душевая зона, комната отдыха на втором этаже. Участок правильной прямоугольной формы, участок сухой (производилась отсыпка), огорожен забором. 1 взрослый собственник, более 5 лет в собственности. Свободная продажа. Более подробнее по телефону. Оперативный показ.