Горьковское ш., 53 км от МКАД
Маяк-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈722 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈230 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
Коммуникации: скважина; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Янтарная ≈11,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14491
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 593 / 53 757 / 63 158 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 259 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 008 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 230 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Заря СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прогресс СНТ | 52,6 м² | 6,1 сот. | 2 900 000 | 55 133 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Малахит СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 2 650 000 | 55 208 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Первомайское СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 962 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Факел СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Первомайское СНТ | 46,5 м² | 9 сот. | 2 933 000 | 63 075 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Зеленый дол СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 62 745 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Озерки СНТ | 54 м² | 6 сот. | 950 000 | 17 593 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Росинка СНТ | 57 м² | 6,7 сот. | 3 600 000 | 63 158 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радуга-2 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 199 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 170 000 (−29 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 160 000 (−10 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 150 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание Дача Под Авансом! Продам Дачу. В Снт вблизи деревни Васютино и Дальняя. 55 км от Мкад Горьковское или Щёлковское шоссе. Участок 6 соток, размежован, огорожен забором из профлиста со всех сторон, ворота, стоянка для нескольких авто. На участке: Дом брусовой на ленточном фундаменте, утепленый. 6х4+ каркасная пристройка, первый этаж: -Просторная прихожая, кухня. -Большая комната. -Отопления нет, использовали электро конвекторы. Мансарда: -Спальная комната. Внутренняя отделка деревянная вагонка+обои. Отдельно стоящая баня просторная летняя беседка. Душевая в бане. -Хозблок. -Туалет деревенский. Вода скважина рабочая, техническая. -Земельный участок размежеван. Круглогодичный магазин 10 м. П. -В деревне Алексеево супермаркет Пятерочка. -Рядом лес, огромный песчаный карьер, речка. До автобусной остановки 15 мин. Пешком. Автобус до Электрогорска ходит 6-7 рейсов в день. -Интернет, ТВ оптволокно стационарный. -Ворота автоматические, въезд с пульта в Снт. -Документы к продаже готовы, участок размежеван!